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RE/MAX Commercial präsentiert ersten Investment-Marktbericht für Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck

26.06.2018
RE/MAX Commercial präsentiert ersten Investment-Marktbericht für Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck

Veranlagungsvolumen in 2017: 5,0 Mrd. Euro
Spitzenrenditen je nach Veranlagungsklasse unterschiedlich, aber generell annähernd stabil
Büromieten in Innsbruck höher als in Salzburg, Graz und Linz
Mieten für Handelsflächen Salzburg vor Graz, Linz und Innsbruck
RE/MAX Commercial Research errechnete für 2017 ein Investment-Volumen institutioneller Anleger in österreichische Immobilien von 5,0 Mrd. Euro. Die Anteile der verschiedenen Asset-Klassen am Gesamt-Investment-Markt sind genauso unterschiedlich wie die Verteilung der Asset-Klassen in den Landeshauptstädten.

National entfielen auf Büroflächen 2,9 Mrd. Euro, jeweils 600 Mio. Euro auf Retail-Flächen und Wohnflächen, 500 auf Hotels und je 200 Mio. Euro auf Industrie & Logistik und „Sonstige“.

Während bei Büroflächen-Investments 2016 gut 60% auf Wien, 14% auf Linz und 10% auf Innsbruck entfielen, waren dies im Retail-Bereich nur mehr 30% für Wien, aber 20% für Salzburg und 13% für Linz, der Rest breit gestreut. Im Wohnbereich verteilten sich die Investments am ehesten gleichmäßig über das gesamte Bundesgebiet: 24% für Wien, 14% jeweils für Graz und Linz, und jeweils 13% für Innsbruck und Salzburg.

Günstigste Büros in Spitzenlagen in Linz
Die Spitzenrenditen für Büroflächen lagen 2017 in Wien zwischen 4,0% in sehr guten Lagen und 5,0% in durchschnittlichen Lagen und damit um -0,25% unter denen von 2016. „Aufgrund der geringeren Marktaktivitäten sind die Renditen in den Landeshauptstädten“, so Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial Group, „aber um mindestens einen Prozentpunkt höher.“

Büromieten bringen RE/MAX RCG zufolge in Wien in durchschnittlichen Lagen zwischen 10,- und 13,- Euro und bis zu 25,- Euro in sehr guten Lagen am Quadratmeter Kaltmiete, in Graz zwischen 6,60 Euro und 11,10 Euro Kaltmiete am Quadratmeter, in Linz zwischen 6,20 und 10,20 Euro und in Salzburg zwischen 6,40 und 12,50 Euro und in Innsbruck zwischen 7,10 und 12,00 Euro.

Somit ist der Spitzenpreis wie auch die Preisspreizung (zwischen durchschnittlichen und erstklassigen Bürolagen) in Salzburg am höchsten. Am günstigsten mietet man Büros in Linz.

Die Spitzenmieten sind von 2015 auf 2017, also über den Zeitraum von 2 Jahren in Linz um +2%, in Innsbruck um +4%, in Graz um + 6% und in Salzburg um + 9% gestiegen.

Salzburg bei Handelsmieten unerreicht
Die Spitzenrenditen für Handelsflächen müsse man lt. Krejci lage-spezifisch höchst unterschiedlich betrachten: In der Bundeshauptstadt liegen die Spitzenrenditen bei Fachmarktzentren/Retail-Parks bei 5,7%, bei Shopping Center bei bis zu 4,0% und High Street-Flächen bei bis zu 3,3%. Die Spitzenrenditen dieser Assetklassen in den Landeshauptstädten liegen zumindest +0,5 % bis +1 % darüber.

Mietzins für Retail je nach Lage
In Spitzenlagen erzielten Handelsflächen als Top-Preise in Innsbruck 56 Euro am Quadratmeter, in Graz bis 88, Linz bis 100 Euro und Salzburg markiert das Ende der Fahnenstange mit bis zu 163 Euro am Quadratmeter. Die Preisrange ist allerdings erheblich, denn auch sehr gute Lagen sind in Innsbruck ab 33,50, in Linz ab 46 Euro, in Graz ab 48 Euro am m² und in Salzburg ab 91 Euro zu bekommen. Salzburg ist somit bei Handelsflächen rund 3x so teuer wie Innsbruck und doppelt so teuer wie Graz.

Ein entscheidender Faktor für die Spitzenmieten ist wohl der Fremdenverkehr, sie steigen direkt proportional mit den Übernachtungszahlen der jeweiligen Städte: Die Zahlen für 2016 liegen bei 0,8 Mio. Übernachtungen pro Jahr in Linz, 1,1 Mio. Übernachtungen in Graz, 1,6 Mio. in Innsbruck, aber 2,7 Mio. Übernachtungen in Salzburg. Linz tanzt wohl aus der Reihe, der Grund dafür ist die Pendleranzahl: Während die Pendler nach Salzburg, Innsbruck und Graz die Konsumentenanzahl gemessen an der Einwohnerzahl um +41% bis +56% erhöhen, sind dies in Linz um +86% mehr und das schlägt sich in den Spitzenmieten nieder. (Quelle: Standort+Markt)

Die Veränderungstendenzen der durchschnittlichen Mietkosten für Top-Handelslagen sind durchaus unterschiedlich. Im Zweijahresvergleich 2017/2015 hat Linz um +1,9% dazugewonnen, Salzburg um +3,6%, Innsbruck um +5,3% und Graz um +10,6%.

Das untere Ende der Einstiegsmiete für Handelsflächen in durchschnittlichen B- und C-Lagen liegt dagegen in allen 4 Städten ziemlich einheitlich bei 7 bis 8 Euro.

Grundstückpreise, Bautätigkeit und freier Mietzins beeinflussen die Rendite der Wohnungen
Investitionen in den qualitativen Wohnungs-Neubau mit Vermietung bringen in Graz 3,1%, Linz 3,0%, Salzburg 2,8% und Innsbruck 2,9% an Rendite.

Die Kaltmiete für erstklassige Wohnungen, für die die Mietobergrenzen nach MRG nicht gelten, liegen in Linz bei 9,10 bis 9,80 Euro pro Quadratmeter, in Graz bei 8,80 bis 9,60 Euro, in Salzburg bei 11,90 bis 12,50 Euro und in Innsbruck bei 12,20 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter. Nach den Experten von RE/MAX lag der Wert der 2017 erstmals verkauften Neubauwohnungen und Totalsanierungen in Graz bei 365 Mio. Euro, in Salzburg bei 199 Mio., in Innsbruck bei 135 Mio., in Linz bei 71 Mio. Euro und in Wien bei 1,46 Mrd. Euro.

Die 1742 Erstbezugs-Wohnungen in Graz kosteten typischerweise jeweils 191.798 Euro, dagegen die 260 Linzer Neubau-Wohnungen 257.924 Euro. Im Schnitt 281.300 Euro wert war den Käufern jede der 459 Neubau-Wohnungen in Innsbruck. Der typische Preis der 543 Neubau-Wohnungen in der Stadt Salzburg lag bei 330.737 Euro. Zum Vergleich Wien: 5.095 Erstbezüge mit einem typischen Wert von jeweils 261.489 Euro pro Erstbezugswohnung.

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